10.15 부동산 대책: 서울시 용산구 주택 가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 용산구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 용산구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 용산구 시세전망

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 용산구의 거래량은 30-40% 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 용산구는 이미 강남 3구와 함께 상위권 고가 지역이라 갭투자 수요 억제의 직격탄을 맞을 가능성이 높습니다. 다만 용산구는 국제업무지구 개발, 용산공원 조성, GTX-B 노선 개통(2030년) 등 장기 개발 호재가 풍부한 지역입니다. 따라서 3개월 내 5-8%의 단기 조정을 거친 후, 2026년부터는 호재 수혜로 점진적 상승이 예상됩니다.

요약: 단기 3개월 내 5-8% 조정, 개발호재로 중기 상승 기대 | 구축 아파트가 신축보다 저항력 강함

용산구 내 지금 투자하면 유리한 지역

한강로 재개발·재건축 예정지

한강로1가 구간의 한강로동 재개발(2,238세대 규모)과 효창4구역 재개발(1,149세대)은 정비사업 추진이 가시화되면서 2-3년간 꾸준한 상승이 기대됩니다. 특히 한강로동 일대는 용산역과 삼각지역이 인접해 대중교통 접근성이 우수합니다. 단, 조합원 분담금 상승 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

한남·이태원 구축 아파트 (개발 예상 지역)

한남3구역, 이태원동 청화아파트 재건축 추진 지역은 대형 개발의 수혜지로 평가받고 있습니다. 현재 서울 전체에서 상위권의 고가 지역이지만, 개발 이슈 본격화 시 프리미엄 확대 가능성이 높습니다. 다만 이미 가격이 크게 오른 상태라 추가 상승률은 제한적일 수 있습니다.

효창동·남영동 역세권 주거 지역

용산국제업무지구와 인접한 효창동과 남영동은 도시환경정비사업이 추진 중입니다. 한남·이태원 대비 현재 가격이 낮으면서도 개발 호재 수혜가 클 것으로 예상되는 지역입니다. 단, 10.15 대책 이후 거래 규제가 강화되므로 신중한 검토가 필수입니다.

요약: 한강로 재개발, 한남·이태원 재건축, 효창·남영동 정비사업이 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다. 특히 15억 초과 고가 주택은 LTV가 40%로 제한되어 자기자본 비중을 대폭 늘려야 합니다. 1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다. 대신 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 실질 부담이 일부 경감됩니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

용산구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 재건축·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량 4가지는 투자 전 필수 확인

 

 

10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세