10.15 부동산 대책: 서울시 양천구 주택 가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 양천구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 양천구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 양천구 시세전망

 

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 양천구의 거래량은 10-20% 감소할 것으로 예상됩니다.

 

양천구는 서울 서쪽 주거지역으로 신월동, 목동 등 신도시 개발 지역과 안양천 인근 저가 주거지역이 혼재되어 있습니다. 전반적으로 서울 평균보다 상대적으로 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적일 수 있습니다.

 

다만 양천구는 신월 도시재생, 목동 재개발, 서울 지선경전철 건설 등 대규모 프로젝트가 추진 중입니다.

 

특히 안양천 공원화 사업, 양천 지구 도시활성화, 목동 아파트 재건축 추진이 활발히 진행되고 있어 2-3%의 단기 조정을 거친 후, 2025년부터는 녹지 확충과 재개발 사업 완공에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

 

공원·녹지 조성과 지역 활성화가 양천구의 중장기 주택가 상승을 견인할 것으로 전망됩니다.

요약: 단기 2-3% 조정, 도시재생과 공원화 완공으로 회복 기대 | 저가 매력 지역 상대적 강세 지속

양천구 내 지금 투자하면 유리한 지역

 

신월 도시재생 지역

 

신월동은 서울시 도시재생 사업의 중점 추진 지역으로 노후 저층 주거지 정비가 본격화되고 있습니다.

 

문화시설, 커뮤니티 센터, 산책로 등이 조성되면서 지역 환경이 급속도로 개선되고 있습니다.

 

저가 진입 후 도시재생 사업 완성 시 상당한 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

 

초기 투자 단계에서의 매매는 중장기 수익성이 우수한 투자 기회입니다.

 

목동 재건축·재개발 지역

 

목동은 1980년대 대규모 아파트 단지로 개발된 지역으로 노후화 진행 중입니다.

 

재건축·재개발 사업이 본격적으로 추진되면서 기존 주택을 현대식 고층 아파트로 탈바꿈시키는 사업이 진행됩니다.

 

대규모 신축 아파트 공급으로 인한 지역 이미지 개선과 함께 부동산 가치 상승이 예상됩니다.

 

조정 시점의 매매는 재건축 조합 구성 단계에서 진입하면 향후 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

 

안양천 공원화 및 한강 인접 지역

 

안양천 공원화 사업으로 기존의 낙후된 하천 인근 지역이 녹지 공간으로 변모하고 있습니다.

 

공원 조성에 따른 환경 개선과 함께 주변 부동산 가치가 크게 상승할 것으로 예상됩니다.

 

한강에 인접한 양천구의 자연환경 강화로 주거 선호도가 높아질 전망입니다.

 

녹지·공원과 주거가 결합된 중장기 주거가치가 높은 지역입니다.

요약: 신월 도시재생, 목동 재건축·재개발, 안양천 공원화가 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

 

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다.

 

양천구는 상대적 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적이지만, DSR 강화로 인한 실제 대출 가능액 축소는 동일하게 적용됩니다.

 

1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다.

 

갭투자는 사실상 불가능해지며, 현금 보유 비중이 높은 투자자에게 유리한 시장이 될 것으로 예상됩니다.

 

반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 양천구 신규 진입 기회가 생깁니다. 저가 지역 특성상 무주택자의 첫 주택 구입처로 매우 유리합니다.

 

양천구의 상대적 저가 특성과 도시재생·공원화 사업 추진이 맞물려 신규 구매층과 투자층 모두에게 매력적인 시장이 형성될 것으로 전망됩니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

 

양천구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

 

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 도시재생·재건축·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검
• 안양천 공원화 사업 진행 일정 및 한강 접근성 개선 계획 확인

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량·인프라 개선 5가지는 투자 전 필수 확인

 

 

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