10.15 부동산 대책: 서울시 성북구 주택 가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 성북구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 성북구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 성북구 시세전망

 

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 성북구의 거래량은 10-20% 감소할 것으로 예상됩니다.

 

성북구는 서울 북동쪽 관문으로 석관동, 길음동 등 저가 주거지역과 삼청동·북촌의 문화유산 지역이 인접해 있습니다. 전반적으로 서울 평균보다 상대적으로 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적일 수 있습니다.

 

다만 성북구는 북악스카이길 조성, 정릉천 공원화, 성북동 도시재생 등 대규모 프로젝트가 추진 중입니다.

 

특히 석관 도시재생, 돈암·길음 재개발, 신설동 산업단지 재생사업이 활발히 진행되고 있어 2-3%의 단기 조정을 거친 후, 2025년부터는 인프라 개선과 재개발 사업 완공에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

 

자연환경 조성과 지역 활성화가 성북구의 중장기 주택가 상승을 견인할 것으로 전망됩니다.

요약: 단기 2-3% 조정, 인프라 개선과 재개발 완공으로 회복 기대 | 저가 매력 지역 상대적 강세 지속

성북구 내 지금 투자하면 유리한 지역

 

석관 도시재생 지역

 

석관동은 서울시 도시재생 사업의 중점 추진 지역으로 노후 저층 주거지 정비가 본격화되고 있습니다.

 

문화시설, 커뮤니티 공간, 산책로 등이 조성되면서 지역 이미지가 급속도로 개선되고 있습니다.

 

저가 진입 후 도시재생 사업 완성 시 상당한 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

 

초기 투자 단계에서의 매매는 중장기 수익성이 우수한 투자 기회입니다.

 

돈암·길음 재개발 지역

 

돈암동과 길음동 일대에서 대규모 재개발 사업이 추진되고 있습니다.

 

노후 저층 주거지를 현대식 고층 아파트 단지로 탈바꿈시키는 사업으로, 지역 도시환경의 급속한 개선이 예상됩니다.

 

석계역, 길음역 등 주요 역세권 근처의 재개발로 교통 접근성과 주거 환경이 동시에 개선됩니다.

 

조정 시점의 매매는 재개발 시공사 선정 전후 좋은 기회가 될 수 있습니다.

 

북악스카이길·정릉천 녹지 조성 지역

 

북악스카이길 조성과 정릉천 공원화 사업으로 성북구의 자연환경이 크게 개선되고 있습니다.

 

북한산 국립공원 인접 지역으로 자연 자원과 도시 편의성이 결합되어 주거 선호도가 높아질 전망입니다.

 

성북동, 종암동 인근 녹지 조성에 따른 주변 부동산 가치 상승이 불가피합니다.

 

중장기 주거가치가 높은 자연환경 보유 지역입니다.

요약: 석관 도시재생, 돈암·길음 재개발, 북악스카이길·정릉천 녹지가 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

 

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다.

 

성북구는 상대적 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적이지만, DSR 강화로 인한 실제 대출 가능액 축소는 동일하게 적용됩니다.

 

1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다.

 

갭투자는 사실상 불가능해지며, 현금 보유 비중이 높은 투자자에게 유리한 시장이 될 것으로 예상됩니다.

 

반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 성북구 신규 진입 기회가 생깁니다. 저가 지역 특성상 무주택자의 첫 주택 구입처로 매우 유리합니다.

 

성북구의 상대적 저가 특성과 도시재생·인프라 개선 사업 추진이 맞물려 신규 구매층과 투자층 모두에게 매력적인 시장이 형성될 것으로 전망됩니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

 

성북구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

 

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 도시재생·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검
• 북악스카이길, 정릉천 공원화 등 인프라 개선 일정 및 자연환경 가치 평가

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량·인프라 개선 5가지는 투자 전 필수 확인

 

 

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