10.15 부동산 대책: 서울시 동작구 주택가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 동작구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 동작구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 동작구 시세전망

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 동작구의 거래량은 20-30% 감소할 것으로 예상됩니다. 동작구는 준강남권으로 불리며 상대적 고가 지역이라 갭투자 수요 억제의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 다만 동작구는 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 등 대규모 재개발 사업이 활발하게 진행 중인 지역입니다. 따라서 3개월 내 3-5%의 단기 조정을 거친 후, 2026년부터는 재개발 본격화에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

요약: 단기 3개월 내 3-5% 조정, 재개발 완공 시 회복 | 한강변 프리미엄 상승 예상

동작구 내 지금 투자하면 유리한 지역

흑석뉴타운 한강변 구축 아파트 (9호선 역세권)

흑석뉴타운은 서울 재개발 3대장 중 하나로 불리는 대규모 프로젝트입니다. 현재 11개 구역 중 6개 구역이 입주 완료되었으며 4개 구역이 사업 진행 중입니다. 지하철 9호선 흑석역 인근의 구축 아파트(아크로리버하임, 한강현대 등)는 지하철 접근성과 한강변 입지를 바탕으로 지속적 상승세를 보이고 있습니다. 강남으로의 직접 접근이 가능한 준강남권 특성상 재개발 완공 이후 추가 상승이 기대됩니다.

노량진뉴타운 역세권 (1호선, 9호선)

노량진뉴타운은 1만 세대 규모 대규모 재개발로 현재 여러 구역에서 사업이 진행 중입니다. 노량진역은 1호선 급행 정차역이자 9호선 급행 정차역으로 교통 수혜가 매우 큰 지역입니다. 여의도와 용산을 연결하는 중요 거점이며 노량진 수산시장 이전 후 한강 수변 활성화 계획이 추진되고 있습니다. 노량진1구역, 노량진3구역 등 역세권 신규 분양 단지의 상승 여력이 높습니다.

사당동 재건축 예정 구축 아파트

사당5는 사당동 303번지 일대 2만265㎡ 규모로 재건축이 추진 중인 지역입니다. 지상 최고 12층 규모 507가구로 계획되어 있으며 올해 사업시행계획 접수가 완료되었습니다. 현재 구축 아파트의 상대적으로 낮은 가격대와 향후 재건축 본격화에 따른 상승 잠재력이 있는 투자처입니다.

요약: 흑석뉴타운 한강변, 노량진뉴타운 1호선·9호선 역세권, 사당5 재건축이 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다. 특히 15억 초과 고가 주택은 LTV가 40%로 제한되어 자기자본 비중을 대폭 늘려야 합니다. 동작구의 흑석동 고가 아파트들이 이 규제에 직접 영향을 받을 가능성이 높습니다. 1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다. 반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 실질 부담이 일부 경감됩니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

동작구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 재건축·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량 4가지는 투자 전 필수 확인

 

 

10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세