10.15 부동산 대책: 서울시 동대문구 주택 가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 동대문구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 동대문구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 동대문구 시세전망

 

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 동대문구의 거래량은 10-20% 감소할 것으로 예상됩니다.

 

동대문구는 서울의 동쪽 관문으로 동대문패션 상권, 광희동 등 상업 중심지와 제기동, 용두동 등 저가 주거지역이 혼재되어 있습니다. 전반적으로 서울 평균보다 상대적으로 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적일 수 있습니다.

 

다만 동대문구는 동대문디자인플라자 활성화, 청계천 상권 재생, 용두 도시재생 등 대규모 프로젝트가 추진 중입니다.

 

특히 제기동 산업단지 재생, 답십리 도시활성화, 동대문역사문화공원 인프라 개선이 활발히 진행되고 있어 2-3%의 단기 조정을 거친 후, 2025년부터는 디자인·패션 거점 강화와 도시재생 완공에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

 

문화·상업·디자인 기능 강화가 동대문구의 중장기 주택가 상승을 견인할 것으로 전망됩니다.

요약: 단기 2-3% 조정, 디자인·패션 거점 강화와 도시재생으로 회복 기대 | 저가 매력 지역 상대적 강세 지속

동대문구 내 지금 투자하면 유리한 지역

 

동대문디자인플라자 인근 디자인·패션 거점

 

동대문디자인플라자는 국내 최대 규모의 디자인 복합시설로 한국 패션·디자인 산업의 중심지입니다.

 

주변의 동대문패션상권과 함께 디자이너, 창작자, 패션 인구가 집중되면서 상업·문화 시설이 지속적으로 개발되고 있습니다.

 

국내외 관광객 유입과 함께 상업용·주거용 부동산 수요가 증가하고 있습니다.

 

한국 디자인 산업의 거점으로 성장하면서 장기 투자 가치와 문화·경제적 가치가 높습니다.

 

제기동 산업단지 재생 지역

 

제기동은 기존의 노후 산업단지로 도시재생 사업이 본격화되고 있습니다.

 

산업단지 정비와 함께 창작·문화 공간 조성이 추진 중이며, 저가 건물을 문화공간·스튜디오 등으로 전환하는 움직임이 활발합니다.

 

저가 진입 후 도시재생 사업 완성 시 상당한 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

 

창작·문화 가치가 상승하는 지역으로 중장기 투자 가치가 우수합니다.

 

청계천 상권 재생 및 역사문화거리

 

청계천은 서울의 상징적 자연·역사 공간으로 주변 상권 재생이 본격화되고 있습니다.

 

동대문역사문화공원 인프라 개선과 함께 청계천 인근 낙후 지역의 환경 개선이 진행 중입니다.

 

관광 거점으로서의 가치와 함께 주변 부동산 가치 상승이 불가피합니다.

 

역사·문화·상업이 결합된 중장기 주거가치가 높은 지역입니다.

요약: 동대문디자인플라자 거점, 제기동 산업단지 재생, 청계천 상권 재생이 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

 

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다.

 

동대문구는 상대적 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적이지만, DSR 강화로 인한 실제 대출 가능액 축소는 동일하게 적용됩니다.

 

1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다.

 

갭투자는 사실상 불가능해지며, 현금 보유 비중이 높은 투자자에게 유리한 시장이 될 것으로 예상됩니다.

 

반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 동대문구 신규 진입 기회가 생깁니다. 저가 지역 특성상 무주택자의 첫 주택 구입처로 매우 유리합니다.

 

동대문구의 상대적 저가 특성과 디자인·패션·문화 거점 강화, 도시재생 사업 추진이 맞물려 신규 구매층과 투자층 모두에게 매력적인 시장이 형성될 것으로 전망됩니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

 

동대문구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

 

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 도시재생·산업단지 재생 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검
• 동대문디자인플라자 상권 변화 및 청계천 인프라 개선 일정 모니터링

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량·거점 가치 5가지는 투자 전 필수 확인

 

 

10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세