10.15 부동산 대책: 서울시 광진구 주택 가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 광진구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 광진구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 광진구 시세전망

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 광진구의 거래량은 15-25% 감소할 것으로 예상됩니다. 광진구는 서울 강북 외곽 지역으로 상대적 저가 지역이라 갭투자 수요 억제의 영향이 다른 지역보다 제한적일 수 있습니다. 다만 광진구는 '2040 광진 재창조 플랜' 추진으로 대규모 개발 호재가 새로 확대되고 있습니다. 재개발 가능 면적이 3만㎡에서 271만㎡로 90배 늘어났으며, 중곡동 의료특화거점, 구의역 첨단업무복합지구 개발이 본격화 중입니다. 따라서 3개월 내 2-3%의 단기 조정을 거친 후, 2026년부터는 개발호재에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

요약: 단기 3개월 내 2-3% 조정, 개발호재 확대로 중기 상승 기대 | 강북 가성비 지역 추가 상승 가능

광진구 내 지금 투자하면 유리한 지역

구의역 첨단업무복합단지 역세권 (자양1촉진구역)

구의역 일대 KT부지 첨단업무복합개발(자양1재정비촉진구역)은 광진구 최대 규모 개발 사업입니다. 총 7만8,147㎡ 부지에 공동주택 1,363세대, 광진구청사, 업무빌딩, 호텔, 문화시설이 들어서며 2025년 준공이 예정 중입니다. 구의역 일대는 1호선, 9호선 모두 이용 가능한 교통 거점이며 향후 동서울터미널 현대화사업과 연계되어 동북권 중심지로 성장할 전망입니다. 이미 관리처분계획 인가를 완료하여 사업 속도가 빠릅니다.

중곡동 의료특화거점 역세권 (중곡역, 중곡동 재개발)

중곡역 일대는 국립정신건강센터, 보건복지행정타운 등 종합의료복합단지가 조성되어 있으며, 광진구가 의료특화거점으로 집중 개발 중입니다. 중곡동 저층주거지 개발 규제 완화(재개발 가능 면적 90배 확대)로 본격적인 아파트 재개발이 예정되어 있습니다. 중곡아파트 재건축(지상 25층, 공공재건축), 중곡4동 신향빌라 재건축(지상 20층) 등이 진행 중입니다. 의료산업 집적에 따른 임대수익과 가격 상승이 동시에 기대되는 지역입니다.

군자역·중곡역 주거복합 고밀개발 구역

군자역과 동일로·능동로 일대 상업지역 5만5,000㎡ 확대와 준주거지역 허용으로 주거복합 고밀개발 여건이 마련되었습니다. 천호대로변 주거기능 강화로 직주근접 개발이 가능해져 신규 분양 물량 증가와 기존 구축 아파트의 상승이 예상됩니다. 강북권 가성비 지역으로서 상대적 저가 진입 기회입니다.

요약: 구의역 첨단복합, 중곡역 의료특화, 군자역 고밀개발이 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다. 광진구는 상대적 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적이지만, DSR 강화로 인한 실제 대출 가능액 축소는 동일하게 적용됩니다. 1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다. 반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 광진구 신규 진입 기회가 생깁니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

광진구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 재건축·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량 4가지는 투자 전 필수 확인

 

 

10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세