10.15 부동산 대책: 서울시 강북구 주택 가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 강북구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 강북구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 강북구 시세전망

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 강북구의 거래량은 10-20% 감소할 것으로 예상됩니다. 강북구는 서울 강북권 저가 지역으로 갭투자 수요 억제의 영향이 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 다만 강북구는 노후주택 비율이 서울에서 가장 높으면서도 모아타운, 신통기획 등 대규모 재개발이 활발히 추진 중입니다. 번동, 수유동, 미아동, 삼양동 일대에서 총 36만5,102㎡ 규모 재개발이 진행됩니다. 따라서 2-3%의 단기 조정을 거친 후, 2025년부터는 모아타운 완공에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

요약: 단기 2-3% 조정, 모아타운·신통기획 완공으로 회복 기대 | 강북 가성비 지역 매력 지속

강북구 내 지금 투자하면 유리한 지역

모아타운 지정 지역 (번동, 수유동)

강북구는 번동 1·2·3지역, 수유동 1지역에 이어 수유동 392-9 일대까지 총 5개 지역에서 모아타운 사업을 추진 중입니다. 모아타운은 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 체계적으로 정비하고 지하 주차장 등 편의시설을 확충하는 방식으로, 기존 건물을 철거하는 대규모 재개발보다 빠르고 효율적입니다. 번동 지역은 이미 사업이 활발히 진행 중이며 빠르면 2025년부터 완공이 시작될 전망입니다.

신통기획 추진 지역 (미아동, 삼양동)

미아동과 삼양동 일대에서 신속통합기획(신통기획) 재개발이 추진되고 있습니다. 신통기획은 신축 건물 공급을 통한 빠른 개발을 특징으로 합니다. 삼양동 대부분 지역과 미아7구역이 신통기획으로 선정될 경우 대규모 아파트 단지로 거듭날 전망입니다. 지역 균형발전을 위한 정부의 정책 우선순위도 높아 사업 속도가 빠를 것으로 예상됩니다. 조정 시점의 매매는 좋은 타이밍이 될 수 있습니다.

북한산 인접 자연환경 지역 (우이동, 수유동)

우이동과 수유동 일대는 북한산 국립공원에 인접하여 서울에서 미세먼지가 가장 낮은 지역입니다. 북서울꿈의숲, 오패산 근린공원 등 대형 공원과 우이천이 있어 자연환경이 우수합니다. 재개발로 인한 도시환경 개선과 함께 자연 자원까지 활용할 수 있어 중장기 주거가치가 높은 지역입니다.

요약: 모아타운 번동·수유동, 신통기획 미아·삼양동, 자연환경 우이동이 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다. 강북구는 상대적 저가 지역이라 15억 초과 고가 주택 규제의 직접 영향은 제한적이지만, DSR 강화로 인한 실제 대출 가능액 축소는 동일하게 적용됩니다. 1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다. 반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 강북구 신규 진입 기회가 생깁니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

강북구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 재건축·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량 4가지는 투자 전 필수 확인

 

 

10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세