10.15 부동산 대책: 서울시 강동구 주택가격 거래 대

10.15 부동산대책이 강동구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 강동구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 강동구 시세전망

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 강동구의 거래량은 20-30% 감소할 것으로 예상됩니다. 강동구는 서울 외곽 지역이면서도 상대적 고가 지역이라 갭투자 수요 억제의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 다만 강동구는 고덕 강일 공공주택지구 개발, 지하철 9호선 4단계 연장(2028년 개통 예정), 고덕비즈밸리 조성 등 미래 개발 호재가 풍부한 지역입니다. 따라서 3개월 내 3-5%의 단기 조정을 거친 후, 2026년부터는 개발호재 본격화에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

요약: 단기 3개월 내 3-5% 조정, 9호선 개통 시 회복 | 고덕·강일 신도시 프리미엄 상승 예상

강동구 내 지금 투자하면 유리한 지역

고덕·강일 신도시 역세권 (5호선, 9호선)

고덕 강일 공공주택지구(12,057세대 규모)는 상일동역, 고덕역, 강일역 인근에 조성되고 있습니다. 특히 고덕그라시움, 고덕아르테온 등 기존 입주 단지는 9호선 4단계 연장 개통(2028년 예정) 기대감으로 가격이 지속 상승하고 있습니다. 9호선 개통 시 강동 거래량 급증과 가격 도약이 예상되는 지역입니다. 신규 분양 물량(e편한세상 강일 어반브릿지 등)도 높은 경쟁률을 기록하고 있어 향후 상승 잠재력이 큽니다.

천호동·성내동 역세권 (5호선, 2호선)

천호동과 성내동은 지하철 5호선(강동역, 천호역) 인근 구도심 지역으로, 현재 재개발 사업이 다수 추진 중입니다. 천호동 3-2, 3-3 구역 등 여러 재개발 구간에서 조합설립 인가가 완료되었으며, 향후 2-3년간 정비사업 추진으로 가격 상승이 기대됩니다. 이미 시세가 형성된 구축 아파트 대비 재개발 예정지의 상승 여력이 더 클 것으로 예상됩니다.

고덕 비즈밸리 인접 상업·업무용지

고덕비즈밸리 준공 시 약 9조5천억원의 경제 유발 효과와 3만8천명의 고용창출이 예상됩니다. 대규모 이케아 입점(2025년 4월 개점 완료), CGV, 이마트 등 상업시설 증가로 인한 신규 상권 형성이 기대됩니다. 고덕 강일지구 내 공실률 낮고 장기적 임대료 상승이 예상되는 투자처입니다.

요약: 9호선 효과 고덕·강일, 재개발 본격화 천호·성내동, 상권 확대 고덕비즈밸리가 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다. 투기용 부동산(상가, 오피스텔) 구매 시에는 비주택담보대출 LTV가 종전 70%에서 40%로 급격히 제한되어 자기자본 비중을 대폭 늘려야 합니다. 특히 갭투자(전세 끼고 매입)는 전세대출도 DSR에 포함되면서 실제 대출 가능액이 크게 감소합니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다. 반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 실질 부담이 일부 경감됩니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

강동구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 재건축·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량 4가지는 투자 전 필수 확인

 

 

10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세