10.15 부동산 대책: 서울시 성동구 주택 가격 거래 대출

10.15 부동산대책이 성동구 시장에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 정부 발표 이후 성동구 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.

 

10.15 대책 이후 성동구 시세전망

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 규제되면서 성동구의 거래량은 25-35% 감소할 것으로 예상됩니다. 성동구는 2025년 누적 매매가격 변동률이 12.03%로 서울 전체에서 송파구 다음으로 높아 규제 영향이 클 가능성이 높습니다. 특히 금호동, 옥수동, 하왕십리동 등 한강변 고가 지역이 직격탄을 맞을 전망입니다. 다만 성동구는 성수전략정비구역 재개발(최고 250m, 9,428세대)과 IT/디자인 진흥지구 육성 등 대규모 개발이 임박해 있습니다. 따라서 3-5%의 단기 조정을 거친 후, 2026년부터는 성수동 고층화 효과에 따른 점진적 상승이 예상됩니다.

요약: 단기 3-5% 조정, 성수전략정비구역 개발로 중장기 상승 기대 | 한강변 고층화 프리미엄 예상

성동구 내 지금 투자하면 유리한 지역

성수전략정비구역 한강변 초고층 (성수동 1~4지구)

성수전략정비구역은 성동구 최대 규모 개발로 한강변 16만 평 부지에 최고 250m 높이의 초고층 아파트 9,428세대(임대 2,004세대 포함)가 들어설 예정입니다. 2024년 정비계획이 최종 확정되었으며 1~4지구가 현재 건축심의 단계에 있습니다. 한강데크공원, 수변문화공원 등 수변 인프라도 조성되어 강남과 견줄만한 프리미엄 아파트 지구로 개발될 전망입니다. 토지거래허가구역 지정으로 갭투자는 불가능하지만 순수 자기자본 투자자에겐 장기 수익성이 매우 높은 지역입니다.

금호동·옥수동 한강변 구축 아파트

금호동 힐스테이트서울숲리버, e편한세상금호파크힐스 등 한강변 신축 아파트와 준공 20년 이상된 구축 아파트가 모두 신고가를 기록하고 있습니다. 용산과 강남으로의 직접 접근이 가능한 입지와 한강 조망권으로 실수요층이 꾸준히 유입 중입니다. 10.15 대책 이후 조정을 거치더라도 회복 가능성이 높은 지역입니다. 다만 이미 가격이 크게 오른 상태라 신규 진입 시점을 신중히 판단해야 합니다.

성수 IT/디자인 진흥지구 (성수 준공업지역)

성동구가 성수 준공업지역 전체를 IT·R&D·디자인·미디어 진흥지구로 지정 확대하고 있습니다. 무신사, 젠틀몬스터 등 유명 브랜드 본사 이전으로 상권이 활성화 중이며 지식산업센터, 오피스 등 상업용 부동산 수익성이 높아지고 있습니다. 주거와 업무 기능이 어우러진 직주근접 지역으로 발전할 전망입니다.

요약: 성수전략정비구역 초고층, 금호·옥수동 한강변, 성수 진흥지구가 투자 3대 포인트

대출 규제 변화 총정리

10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다. 성동구 금호동, 옥수동 고가 아파트 중 상당수가 15억 초과 대출 규제 대상이 되어 LTV가 40%로 제한될 가능성이 높습니다. 1주택자가 전세를 끼고 매입할 경우, 전세대출도 DSR에 포함되어 실제 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 소득 5,000만 원 대출자의 경우 DSR 상승폭만 14.8%포인트에 달합니다. 반면 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공됩니다.

요약: LTV·DSR 대폭 축소, 갭투자 전면 금지 | 생애최초 구매자는 금리 혜택 확대

투자 전 반드시 확인사항

성동구 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다. 특히 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다.

• 매매계약 전 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인으로 취득세 예상 금액 산정
• 대출 승인 한도 사전 확인 후 계약금 설정 (DSR 35% 기준 재계산 필수)
• 재건축·재개발 추진위원회 구성 현황과 사업 진행 단계 정확한 파악
• 주변 신규 분양 물량과 입주 시기 조사로 공급과잉 리스크 사전 점검

요약: 세금·대출·사업현황·공급물량 4가지는 투자 전 필수 확인

 

 

10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세