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10.15 부동산대책이 서울시 송파구에 미칠 파장을 미리 알고 있어야 손해를 보지 않습니다. 강남 3구 중 하나인 송파구는 이번 정책 발표 이후 부동산 투자 패턴이 완전히 바뀔 예정이라 지금이 마지막 기회일 수 있습니다. 변화 전 마지막 투자 기회를 놓치지 마세요.
10.15 대책 이후 송파구 시세전망
송파구는 강남 3구(강남, 서초, 송파) 중 상대적으로 강남역세권과 한강공원에 인접해 있어 가격이 높게 형성되어 있습니다. 이번 10.15 대책 이후 송파구 아파트 평균 매매가는 3개월 내 5-10% 조정이 불가피할 것으로 전망됩니다. 특히 1년 이상 급등한 올림픽로, 재건축 예정지인 문정동, 삼전동 등은 더 큰 낙폭을 경험할 것으로 예상됩니다. 다만 강남역, 잠실, 석촌호수 인근은 수급 불균형으로 상대적으로 강세를 유지할 가능성이 있습니다.
지금 투자하면 유리한 송파구 지역
잠실 강변북로 한강 역세권
잠실 아파트값의 기초를 이루는 한강 인접 지역은 규제 상황에서도 수요가 지속적으로 들어올 것으로 예상됩니다. 특히 잠실 한강공원 인근 아파트는 대출 규제 환경에서도 선호도가 높아 3년 내 15-20% 상승 잠재력이 있습니다.
강남역 송파구 방면 직주근접 지역
강남역으로 접근성이 좋은 법원 일대, 신천동 구역은 직주근접과 교통 접근성으로 인한 꾸준한 수요가 기대됩니다. 특히 강남역 반경 1km 이내 아파트는 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.
문정동·방이동 재건축 예정지구
문정동 삼전지구, 방이동 일대 재건축 조합원 자격을 확보한 매물은 2-3년 내 정비사업 추진으로 꾸준한 상승이 예상됩니다. 단, 조합원 분담금 상승 리스크는 반드시 고려해야 합니다.
대출 규제 변화 총정리
10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 기존 70%에서 60%로 축소되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 40%에서 35%로 강화됩니다. 특히 투자용 부동산 구매시에는 LTV가 50%로 제한되어 자기자본 비중을 늘려야 합니다. 대신 생애최초 주택구입자에게는 금리 우대 혜택이 0.2%p 추가 제공되어 실질 부담이 줄어듭니다.
송파구를 포함한 강남 3구는 규제지역으로 지정되어 다음과 같은 추가 규제가 적용됩니다.
- 시세 15억원 이하: 대출한도 4억원 → 6억원 상향
- 15억~25억원: 대출한도 4억원으로 제한
- 25억원 초과: 대출한도 2억원으로 제한
- 투자용 부동산: LTV 50%로 제한
- 전세대출 포함: DSR 계산에 1주택자 전세대출 포함
- 실거주 의무: 10월 20일부터 계약 시 2년 실거주 의무 발생
송파구 투자 전 반드시 확인사항
송파구는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로 새로운 규제 하에서는 기존과 다른 접근이 필요합니다. 부동산 투자 전 반드시 체크해야 할 필수 사항들을 정리했습니다.
- 토지거래허가구역 확인: 10월 20일 이후 계약 시 토지거래허가를 받아야 하며, 실거주 2년 의무가 발생합니다. 송파구 전역이 해당되므로 필수 확인 사항입니다.
- 개별공시지가와 시가표준액 차이 확인: 시세 15억원 이하 판정 기준이 중요하므로 개별공시지가와 시가표준액 차이를 정확히 파악해야 합니다.
- 대출 승인 한도 사전 확인: 새로운 DSR 35% 기준으로 대출 한도를 재계산하고, 고가주택 구매 시 자기자본 비중을 충분히 준비해야 합니다.
- 재건축·재개발 현황 파악: 송파구 내 재건축 지구의 추진위원회 구성 현황, 정비계획 인가 단계, 사업 추진 일정을 정확히 파악하세요.
- 신규 공급 물량 조사: 강남역 대림동 개발, 올림픽로 신축 공급 등 주변 신규 분양 물량과 입주 시기를 미리 조사해 공급과잉 리스크를 점검하세요.
- 전세 물건 현황 확인: 토지거래허가구역 내 전세 임차인이 있는 매물은 전세 만기 전까지 매매가 불가능하므로 유동성 문제를 반드시 확인하세요.
10.15 부동산 대책 세금 지역별 정리: 취득세 양도세 종부세
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